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(三)地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)　　

1、房屋及其他建筑物、構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)，按照重置價(jià)格結(jié)合成新確定;

2、農(nóng)田水利工程設(shè)施、人工養(yǎng)殖場(chǎng)和電力、廣播、通訊設(shè)施等附著物，按照等效替代的原則付給遷移費(fèi)或者補(bǔ)償費(fèi);

3、青苗補(bǔ)償費(fèi)一般按一季的產(chǎn)值計(jì)算，能如期收獲的不予補(bǔ)償?？梢砸浦驳拿缒?、花草以及多年生經(jīng)濟(jì)林木等，支付移植費(fèi);不能移植的，給予合理補(bǔ)償或者作價(jià)收購(gòu)?！　?br />
前款規(guī)定的耕地前三年平均年產(chǎn)值每公頃低于一萬(wàn)八千元的，按一萬(wàn)八千元計(jì)算?！　?br />
土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)，由設(shè)區(qū)的市人民政府確定，并報(bào)省人民政府備案?！　?br />
第二十七條土地補(bǔ)償費(fèi)支付給行使土地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。但被征用的屬農(nóng)民承包經(jīng)營(yíng)的土地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織又未能調(diào)整其他數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)耐恋亟o農(nóng)民繼續(xù)承包經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)將不少于百分之七十的土地補(bǔ)償費(fèi)支付給被征地農(nóng)民;農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有條件將土地補(bǔ)償費(fèi)用于發(fā)展生產(chǎn)、解決農(nóng)民生活出路的，可以在取得被征地農(nóng)民同意后，統(tǒng)一安排使用?！　?br />
需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織;不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給被安置人員或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用?！　?br />
第二十八條經(jīng)批準(zhǔn)占用國(guó)有農(nóng)用地，導(dǎo)致原使用單位受到損失的，可以按不高于征用農(nóng)民集體所有同類土地的標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償　

（4）用地功能和用地條件的確定

出讓地塊簽訂出讓合同時(shí)，要具有主管部門核發(fā)的用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中明確了地塊的面積、使用性質(zhì)等用地功能和條件。出讓合同連同它的附設(shè)用地功能和用地條件不因土地使用者及其要求的改變而改變。

確需要改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。具體操作還需重新簽訂出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地出讓金。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗且罁?jù)土地使用功能的潛在價(jià)值確定的。

（5）用地期限

土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

①居住用地70年；

②工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地，綜合類用地或者其他用地50年；

③商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年。

劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。

（6）建設(shè)用地的審批

根據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)國(guó)土資源部關(guān)于《報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)用地審查辦法》的規(guī)定，國(guó)家對(duì)建設(shè)用地的審批管理，基本上可以歸納為按照土地利用總體規(guī)劃“范圍以內(nèi)”和“范圍以外”兩個(gè)概念對(duì)待。

但無(wú)論是土地利用總體規(guī)劃以內(nèi)，還是土地利用總體規(guī)劃以外，國(guó)家審批建設(shè)用地不僅要審批建設(shè)用地的用途和面積規(guī)模，還要關(guān)聯(lián)審查農(nóng)地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案。

這些關(guān)聯(lián)審查方案，對(duì)于在批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃范圍內(nèi)的用地申請(qǐng)者，是不相關(guān)系的。

Ø 市、縣人民政府的審批權(quán)限

申請(qǐng)用地控制在土地利用總體規(guī)劃范圍內(nèi)及城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，可以直接向當(dāng)?shù)氐氖小⒖h人民政府審批。

Ø 省級(jí)人民政府的審批權(quán)限

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目使用土地，其用地辦法：

Ⅰ、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府土地行政主管部門提出用地申請(qǐng)，填寫《用地申請(qǐng)表》，并附具以下材料：

①企業(yè)有效營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人身份證復(fù)印件及法人證明；

②項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或其他有關(guān)批準(zhǔn)文件；

③土地行政主管部門出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告；

④初步設(shè)計(jì)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件；

⑤建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖；

⑥占用耕地的，必須提出補(bǔ)充耕地方案；

⑦建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害多發(fā)區(qū)的，應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告。

Ⅱ、市、縣人民政府土地行政主管部門對(duì)材料齊全、符合條件的建設(shè)用地申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)受理，并在收到申請(qǐng)30日內(nèi)擬定農(nóng)地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案，經(jīng)同級(jí)人民政府審核后，報(bào)上一級(jí)人民政府行政主管部門審查，逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。

Ø 報(bào)國(guó)務(wù)院審批的建設(shè)土地

報(bào)國(guó)務(wù)院審批的建設(shè)土地審查范圍包括：

①國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目；

②國(guó)務(wù)院有關(guān)部門和國(guó)家計(jì)劃單列企業(yè)批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目；

③省、自治區(qū)、直轄市人民政府的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目；

④基本農(nóng)田；

⑤基本農(nóng)田以外超過(guò)二十五公頃的；

⑥其他土地超過(guò)七十公頃的；

⑦國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目；

⑧軍事設(shè)施；

⑨跨省、自治區(qū)、直轄市行政區(qū)域的建設(shè)項(xiàng)目；

⑩國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他建設(shè)項(xiàng)目。

審查程序規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地行政主管部門按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，擬定建設(shè)用地請(qǐng)示，并附具市、縣人民政府?dāng)M定的農(nóng)地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案的書面審查意見(jiàn)，報(bào)告省人民政府同意后，由省人民政府報(bào)國(guó)務(wù)院，同時(shí)抄報(bào)國(guó)土資源部。

（7）出讓與轉(zhuǎn)讓用地

I.出讓用地的規(guī)劃辦理

①國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理辦法》第四條指明：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓應(yīng)與建設(shè)項(xiàng)目相結(jié)合。該條款杜絕了沒(méi)有具體建設(shè)項(xiàng)目、炒賣土地的不法行為，這就要求建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)辦理出讓手續(xù)前，項(xiàng)目必須獲得立項(xiàng)、批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告和初步設(shè)計(jì)。

②該規(guī)劃辦法的第五條規(guī)定：出讓城市國(guó)有土地使用權(quán)，出讓前必須應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細(xì)規(guī)劃。出讓地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖。

控制性詳細(xì)規(guī)劃是包含有規(guī)劃文本與圖紙、一般由當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門委托有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)院做出，由規(guī)劃性質(zhì)部門統(tǒng)一審定執(zhí)行的，而規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖，則向當(dāng)?shù)匾?guī)劃行政規(guī)劃主管部門申請(qǐng)核發(fā)，作為該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)控制開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的依據(jù)。是出讓合同的重要附件。

③《中華人民共和國(guó)土地法》第二十二條規(guī)定，城市建設(shè)用地規(guī)模應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)用地規(guī)劃審查時(shí)，根據(jù)核準(zhǔn)文件批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃行政主管部門按照國(guó)家頒布的統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算和控制出讓用地規(guī)模，體現(xiàn)合理利用土地的原則，杜絕囤積土地的不法行為。

II.出讓用地的合同

土地出讓權(quán)出讓必須簽訂出讓合同。一級(jí)土地市場(chǎng)，土地出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂；二級(jí)市場(chǎng)，根據(jù)《合同法》準(zhǔn)則，同樣簽署合同。

一般的市、縣人民政府土地管理部門都備有標(biāo)準(zhǔn)格式化國(guó)有土地合同文本，主要包括以下內(nèi)容;

①合同當(dāng)事人。甲方是土地出讓者，即市、縣人民政府土地管理部門，乙方是土地使用者。

②合同目的。指出出讓國(guó)有土地面積、地點(diǎn)、四至界線。

③出讓年限。不超過(guò)法定最高年限，并寫明起止日期。

④土地使用條件和開(kāi)發(fā)期限。土地使用條件即指包含有規(guī)劃設(shè)計(jì)條件在內(nèi)的格式化文書作附件，并附有控制性詳細(xì)規(guī)劃圖紙；開(kāi)發(fā)期限規(guī)定乙方在取得土地后一定時(shí)限內(nèi)開(kāi)發(fā)利用土地，以防閑置土地。

⑤土地出讓金金額、交付方式、交付期限、延遲交付制約辦法。

⑥國(guó)有土地使用權(quán)取得時(shí)間、國(guó)有土地使用證核發(fā)條件、時(shí)間。

⑦違約處理和合同變更處理辦法。

⑧合同爭(zhēng)議解決的方式和合同解除處理辦法。

⑨一般法律規(guī)定闡述和其他條款。比如地下歸屬物、土地續(xù)期、土地收回及其他合擬問(wèn)題。

⑩合同生效辦法、法人單位蓋章、簽名、簽訂年月日。

III.出讓用地的協(xié)議、招標(biāo)、拍賣方式

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十三條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓可以采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式。

IV.出讓用地的程序

①持用地預(yù)審報(bào)告、選址意向書、可行性研究報(bào)告批文向土地行政主管部門提出用地申請(qǐng)；

②土地行政主管部門根據(jù)用地性質(zhì)、規(guī)模和其他情況，對(duì)用地申請(qǐng)進(jìn)行審查，確定供地方案，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)，需要上級(jí)政府批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)上級(jí)人民政府批準(zhǔn)；

③以確定的有償出讓方式取得土地使用權(quán)的，憑有關(guān)用地批文向規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)核發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書后，再與土地行政主管部門簽訂土地出讓合同；

④持選址意見(jiàn)書、土地出讓合同（包含規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖），向規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

⑤市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書；

⑥持建設(shè)用地規(guī)劃許可證向土地行政主管部門申請(qǐng)進(jìn)行土地登記、核發(fā)國(guó)有土地使用證件。

V.辦理供地手續(xù)主要提交的材料

辦理供地手續(xù)主要提交的材料包括（共11項(xiàng)）：建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)；建設(shè)項(xiàng)目用地批準(zhǔn)文件；建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 企業(yè)有效營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人身份證復(fù)印件及法人證明；征地協(xié)議； 安置補(bǔ)償?shù)轿磺闆r證明； 評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒副恚ǔ鲎尫绞剑?勘測(cè)定界圖和勘測(cè)定界報(bào)告書（報(bào)國(guó)務(wù)院審批建設(shè)項(xiàng)目需要勘查定界報(bào)告書）；建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖； 宗地界址圖 ；征用批復(fù)文件。

VI.辦理土地登記主要提交的材料

辦理土地登記主要提交的材料包括（共12項(xiàng)）： 土地登記審批表； 土地登記申請(qǐng)表；地籍調(diào)查表； 土地權(quán)屬來(lái)源證明（供地文件）；地上建筑物等附著物權(quán)屬證明； 土地登記法人代表身份證明、委托書；地籍調(diào)查法人代表身份證明、委托書； 企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；土地出讓金發(fā)票； 契稅、耕地占用稅完稅證明；土地登記公告情況； 宗地圖、地籍圖。

VII.轉(zhuǎn)讓用地及轉(zhuǎn)讓用地程序

Ø 城市建設(shè)用地，除了由國(guó)家出讓用地以外，還可以由擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地，主要在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行。

Ø 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。

Ø 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓者必須首先獲得該幅土地的使用權(quán)。這是轉(zhuǎn)讓土地的法律前提，其次按照出讓合同規(guī)定投資開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓價(jià)格合理。

轉(zhuǎn)讓用地主要程序：

①協(xié)議。在土地轉(zhuǎn)讓人于土地接受者之間進(jìn)行，在法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，擬寫轉(zhuǎn)讓協(xié)議書；

②申請(qǐng)。由上述任何一方持轉(zhuǎn)讓協(xié)議書和申請(qǐng)報(bào)告，向土地原出讓人（即所在土地行政主管部門）提出出讓申請(qǐng)。采用招標(biāo)、拍賣方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，先由土地轉(zhuǎn)讓人向出讓人提出招標(biāo)、拍賣申請(qǐng)；

③批準(zhǔn)。由出讓人審查土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書及其中載明事項(xiàng)并進(jìn)行必要的調(diào)查、核實(shí)。符合有關(guān)法律法規(guī)的，經(jīng)批準(zhǔn)可轉(zhuǎn)讓。申請(qǐng)采用招標(biāo)、拍賣方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)方可進(jìn)行招標(biāo)、拍賣；

④簽約。由土地轉(zhuǎn)讓人與土地接受者通過(guò)協(xié)議、招標(biāo)或拍賣方式確定轉(zhuǎn)讓土地后，按照法律法規(guī)訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，使用年限為土地權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

⑤土地新使用者持原出讓合同及其附具的土地開(kāi)發(fā)條件和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，向規(guī)劃行政主管部門登記，以明確新的規(guī)劃落實(shí)責(zé)任人；

⑥持出讓人批準(zhǔn)的轉(zhuǎn)讓文件，訂立的土地轉(zhuǎn)讓合同，向土地行政主管辦理登記、過(guò)戶手續(xù)。

（8）建設(shè)用地規(guī)劃許可證