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（2）開工報(bào)告

1997年3月13日國(guó)家計(jì)委《關(guān)于基本建設(shè)大中型項(xiàng)目開工條件的規(guī)定》明確了開工條件：項(xiàng)目法人與項(xiàng)目經(jīng)理和管理機(jī)構(gòu)成員已經(jīng)到位、總概算已批復(fù)、資金已落實(shí)、施工組織設(shè)計(jì)大綱已編制完成、施工單位和監(jiān)理單位通過招標(biāo)選定、施工圖紙可以滿足施工需要、項(xiàng)目征地拆遷和施工場(chǎng)地“三通一平”工作已完成，主要設(shè)備和材料已訂貨。并指明了規(guī)定嚴(yán)格的開工條件，目的是為了進(jìn)一步加強(qiáng)基本建設(shè)大中型項(xiàng)目開工管理，保證工程建設(shè)質(zhì)量和工期，控制工程造價(jià)，提高投資效益。

然而1992年7月23日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《全民所有制工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制條例》第十三條規(guī)定：企業(yè)遵照國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)、地區(qū)發(fā)展規(guī)劃，以留用資金和自行籌措的資金從事生產(chǎn)性建設(shè)、經(jīng)土地管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、環(huán)境保護(hù)部門依法辦理有關(guān)手續(xù)后，企業(yè)自主決定開工。

上述條款的規(guī)定，給各地企業(yè)大量規(guī)模不大的自籌資金建設(shè)項(xiàng)目的開工審批，帶來(lái)很大的方便。但其中的“自主決定開工”只是在此階段工作中不再向發(fā)改委申報(bào)“開工報(bào)告”，發(fā)改委因?yàn)樵?ldquo;立項(xiàng)”時(shí)展開了有關(guān)工作，故此時(shí)也就不再對(duì)開工條件、資金準(zhǔn)備與來(lái)源、投資額度和建設(shè)規(guī)模進(jìn)行審查。然而土地管理、規(guī)劃報(bào)建、環(huán)保審查、建設(shè)施工手續(xù)照樣要依法依規(guī)辦理。

2. 建設(shè)用地的管理

項(xiàng)目用地辦理早在“項(xiàng)目前期”的第二階段即“選址”階段就開始進(jìn)行了，只是進(jìn)行建設(shè)地址的選擇與確定，辦理土地的合法手續(xù)還沒有開始。而要完成全部合法用地手續(xù)的辦理，直至拿到“土地使用證”，是一套程序連貫而且比較復(fù)雜、耗時(shí)較長(zhǎng)的工作。

（1）用地屬類:

任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)（除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)與鄉(xiāng)村公共公益設(shè)施、建設(shè)村民住宅除外），需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。

如要使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村或郊區(qū)農(nóng)民的集體所有土地，必須首先經(jīng)土地主管部門依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地方可申請(qǐng)使用。

（2）用地選擇范圍:

具體建設(shè)項(xiàng)目需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的國(guó)有建設(shè)用地。

城市規(guī)劃區(qū)范圍是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域范圍內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。

《中華人民共和國(guó)土地法》第二十二條規(guī)定，城市總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)與土地利用總體規(guī)劃相銜接，城市總體規(guī)劃中建設(shè)用地規(guī)模不超過土地總體利用規(guī)劃缺的的城市建設(shè)用地規(guī)模?！吨腥A人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五條也規(guī)定城市總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)和土地利用總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)。由此可見，在這相關(guān)的兩部法律中，對(duì)城市建設(shè)用地區(qū)域、范圍的規(guī)定是互相映印和一致的。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的項(xiàng)目建設(shè)用地可進(jìn)行單獨(dú)選址。

（3）用地取得方式和土地的市場(chǎng)行為

Ⅰ、有償使用的方式

建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以有償使用的方式取得。有償使用的方式主要包括：

①國(guó)有土地使用權(quán)出讓；

②國(guó)有土地租賃；

③國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓的形式主要包括拍賣、招標(biāo)、協(xié)議出讓三種。

Ø 土地使用權(quán)出讓行為，屬于土地的一級(jí)市場(chǎng)，賣主完全是國(guó)家，而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租行為，屬于土地的二級(jí)市場(chǎng)。

Ø 土地使用權(quán)抵押，是指從國(guó)家一級(jí)市場(chǎng)出讓得到后的土地，原使用權(quán)人以自己享有的土地使用權(quán)向債權(quán)人作為履行債務(wù)的擔(dān)保和抵償。

Ø 國(guó)有土地租賃，則是指國(guó)家以土地所有者的身份直接將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出租給土地承租者使用，由承租者向國(guó)家以每一約定期繳納租金的土地有償使用方式；

Ø 國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股，國(guó)有土地用地單位在與國(guó)內(nèi)股份制企業(yè)合作、與國(guó)外企業(yè)合資或者合作中較普遍采用。

Ⅱ、劃撥形式

土地使用權(quán)劃撥，是指土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上的人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥形式取得：

①國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

②城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地和公益事業(yè)用地；

③國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)實(shí)施用地；

④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化的程度提高，采用行政劃撥的方式取得用地的建設(shè)項(xiàng)目將會(huì)越來(lái)越少。

對(duì)于以上各方式取得的土地，需要明確：

其一，法規(guī)規(guī)定國(guó)家實(shí)行的是土地所有權(quán)與使用權(quán)分離原則，不管何種方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，該幅土地的所有權(quán)仍然屬于國(guó)家。

其二，使用土地的地下資源、埋藏物、和市政公用設(shè)施仍然是國(guó)家公有的。

III.國(guó)家建設(shè)用地制度圖解和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)


附：《江蘇省征地補(bǔ)償新標(biāo)準(zhǔn)》

對(duì)于江蘇省征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的具體規(guī)定如下：第二十六條征用土地按照以下標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償：　　

(一)土地補(bǔ)償費(fèi)　　

1、征用耕地的，按其被征用前三年平均年產(chǎn)值的八至十倍計(jì)算;

2、征用精養(yǎng)魚池的，按其鄰近耕地前三年平均年產(chǎn)值的十至十二倍計(jì)算，征用其他養(yǎng)殖水面的，按其鄰近耕地前三年平均年產(chǎn)值的四至八倍計(jì)算;

3、征用果園或者其他經(jīng)濟(jì)林地的，按其鄰近耕地前三年平均年產(chǎn)值的八至十二倍計(jì)算;

4、征用其他農(nóng)用地的，按其鄰近耕地前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍計(jì)算;

5、征用未利用地的，按其鄰近耕地前三年平均年產(chǎn)值的三至五倍計(jì)算;

6、征用農(nóng)民集體所有的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的，按其鄰近耕地前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍計(jì)算?！　?br />
(二)安置補(bǔ)助費(fèi)　　

1、征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按征用耕地的面積計(jì)算。征地前被征地單位農(nóng)業(yè)人口人均耕地十五分之一公頃以上的，安置補(bǔ)助費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的五倍;人均耕地不足十五分之一公頃的，從六倍起算，人均耕地每減少一百五十分之一公頃，安置補(bǔ)助費(fèi)相應(yīng)增加一倍，但最高不得超過該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍;

2、征用其他農(nóng)用地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照該土地的土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十計(jì)算;

3、征用未利用地和農(nóng)民集體所有的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的，不支付安置補(bǔ)助費(fèi)。