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光伏電站土地使用稅案例

該光伏電站項(xiàng)目位于河北XX縣XX鎮(zhèn)XX村，土地性質(zhì)為未使用過(guò)的荒山，權(quán)屬為集體所有，屬于建制鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地。項(xiàng)目所用土地獲取方式為租賃，已經(jīng)同村里簽訂合同擬租賃土地133.33公頃，約2000畝（1公頃=15畝）。

據(jù)開(kāi)發(fā)人員介紹，目前該土地免土地使用稅。但已有確切消息，河北省將在未來(lái)3年對(duì)該土地征收土地使用稅。

開(kāi)發(fā)人員上報(bào)的項(xiàng)目分析報(bào)告顯示，土地使用稅按照每平方米3元/年的費(fèi)用計(jì)算，則每年需要上繳土地使用稅=3*2000*667=400.2萬(wàn)元（1畝地≈667平方米），平均每畝地的年土地使用稅=3*667=2000元（此費(fèi)用已歸到了每年的運(yùn)維費(fèi)用中），而該項(xiàng)目土地租金只有每畝地年租金200元。

由此，高額的土地使用稅直接導(dǎo)致該項(xiàng)目的總投資收益率低于10%，只有9.86%，資本金收益率16.8%（如果土地使用稅能夠減半，按每平方米1.5元/年計(jì)算，則總投資收益率為10.49%，資本金收益率為19%）。

由于該項(xiàng)目用地屬于城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)的集體土地，且有正式的土地租賃合同，使用單位應(yīng)繳納土地使用稅。經(jīng)過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r的分析，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者制訂了如下應(yīng)對(duì)策略：

首先，該項(xiàng)目的土地是荒山，根據(jù)“條例”第六條，經(jīng)批準(zhǔn)改造的廢棄土地，可以享受免土地使用稅5-10年（按照程序，開(kāi)山填海整治的土地和改造的廢棄用地以土地管理機(jī)關(guān)出具的證明文件為依據(jù)確定），項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者可以積極向當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)和土地管理機(jī)關(guān)爭(zhēng)取該項(xiàng)優(yōu)惠政策。

同時(shí)，該項(xiàng)目所在河北西南部地區(qū)的荒山大多是低山丘陵，無(wú)法建工業(yè)企業(yè)的廠房，加上土壤貧瘠、干燥缺水，莊稼也無(wú)法生長(zhǎng)。這樣的荒山土地，沒(méi)有什么利用價(jià)值，如果能夠租賃出去用來(lái)建設(shè)光伏電站，則土地變廢為寶，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民又多了一個(gè)收入渠道，因此是一件雙贏的事情。這可以用來(lái)說(shuō)服當(dāng)?shù)卣С帧?br />
其次，可以參考其他地區(qū)土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)，在項(xiàng)目投資預(yù)算中提前予以撥備。

目前，各個(gè)省份都根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況出臺(tái)了土地使用稅實(shí)施辦法，不同省份、不同城市等級(jí)、不同土地等級(jí)征稅標(biāo)準(zhǔn)都不盡相同。比如，江蘇蘇中地區(qū)建制鎮(zhèn)的土地使用稅實(shí)際為每年2元/平方米。

參考兩地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，河北的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額應(yīng)該不高于每年2元/平方米（河北省2007年制定的建制鎮(zhèn)的土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)家一樣，為每年0.6-12元/平方米，沒(méi)有明確的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)），具體征收標(biāo)準(zhǔn)要咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)。如果按每年2元/平方米，則每年的土地使用稅=2*667*2000=266.8萬(wàn)元，總投資收益率為10.28%，資本金收益率為18.27%。

再者，根據(jù)“條例”第五條規(guī)定，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)降低，但降低額不得超過(guò)本條例第四條規(guī)定最低稅額的30%。
而該項(xiàng)目所在縣屬于河北省39個(gè)國(guó)家級(jí)貧困縣之一，可以要求當(dāng)?shù)卣块T(mén)和稅務(wù)部門(mén)給予降低稅額。除此以外，由于該項(xiàng)目投資額巨大，而且投資回報(bào)期需要10年，電站前期無(wú)法盈利，還可以要求當(dāng)政府和稅務(wù)部門(mén)給予土地使用稅減免或優(yōu)惠政策。

另外，由于光伏項(xiàng)目運(yùn)行周期長(zhǎng)達(dá)25年，且投資額巨大，有利于長(zhǎng)期拉動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP水平、增加財(cái)政收入和帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加上項(xiàng)目需繳納的土地使用稅額巨大，且這筆費(fèi)用是全部留在當(dāng)?shù)刎?cái)政，投資企業(yè)除此之外還需要繳納企業(yè)所得稅等各類費(fèi)用。因此，在項(xiàng)目談判時(shí)，就應(yīng)與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門(mén)溝通，要求每年返還部分土地使用稅稅額。

在實(shí)際情形中，對(duì)于租賃性質(zhì)的集體土地征收土地稅，常常還會(huì)出現(xiàn)出租人和承租人互相扯皮的現(xiàn)象，可以承租人會(huì)以沒(méi)有土地證為由，將問(wèn)題推給出租方，再通過(guò)出租方的從中周旋，爭(zhēng)取減免部分稅額。