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在轟轟烈烈的新能源大潮流下，與其相關(guān)的資源價(jià)格均在被持續(xù)推高。不僅光伏產(chǎn)業(yè)鏈的價(jià)格水漲船高，土地正成為光伏電站建設(shè)的瓶頸之一，土地的應(yīng)用瓶頸一方面體現(xiàn)在持續(xù)收緊的光伏電站用地用林用草標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家層面和地方領(lǐng)域均相繼出臺(tái)了光伏用地政策，明確要求保護(hù)耕地、林地、嚴(yán)控能源項(xiàng)目用地。另一方面，土地成本也在不斷推高，土地正成為資源被高價(jià)轉(zhuǎn)租，由此引發(fā)的用地問(wèn)題在不斷推高光伏電站的非技術(shù)成本與用地風(fēng)險(xiǎn)。

“中間商”推高光伏電站用地成本

近兩年，光伏電站用地屢屢被曝在媒體風(fēng)口上，相關(guān)爆料大多以毀林毀田作為由頭，但是從媒體輿論發(fā)酵之后相關(guān)部門的督查結(jié)果來(lái)看，項(xiàng)目手續(xù)大多齊全，并不存在事件曝光中存在的問(wèn)題。

以河北某項(xiàng)目為例，光伏們從公開渠道查詢到該項(xiàng)目的土地租賃協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，項(xiàng)目公司分別與該鎮(zhèn)五個(gè)村的村民居委會(huì)簽訂了土地租賃協(xié)議，共租賃土地3700畝，租賃期限為20年。2021年土地租金為1200元/畝/年，按照每5年漲100元/畝的價(jià)格最高至1500元/畝/年。協(xié)議明確，各村委會(huì)要負(fù)責(zé)解決租金與村民、牧民收到款項(xiàng)不一致以及村民擅自漲價(jià)引起的糾紛等等。但是根據(jù)一份在網(wǎng)絡(luò)上流傳、未簽訂土地租賃合同文件顯示，“已經(jīng)流轉(zhuǎn)土地由村委會(huì)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，流轉(zhuǎn)期內(nèi)按照每畝每年660元返還被流轉(zhuǎn)農(nóng)戶”。

這意味著，農(nóng)戶拿到的土地租金僅為合同價(jià)格的一半。無(wú)獨(dú)有偶，光伏們從一位電站投資從業(yè)者吳測(cè)（化名）那里了解到，該從業(yè)人員所在公司的一個(gè)位于山西的光伏電站項(xiàng)目，項(xiàng)目公司以660元/畝/年的價(jià)格承租，但最終到村民手里只有60元，“這個(gè)項(xiàng)目是個(gè)例，土地形態(tài)為采煤沉陷區(qū)，雖然土地性質(zhì)有林地的問(wèn)題，但對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)也沒(méi)有耕種價(jià)值，早已經(jīng)荒廢。但是，賺取土地差價(jià)在全國(guó)已經(jīng)成為常態(tài)”，吳測(cè)補(bǔ)充道。

根據(jù)吳測(cè)介紹，“項(xiàng)目公司和村民之間一般有一個(gè)土地轉(zhuǎn)租方（土地資源方），轉(zhuǎn)租土地給項(xiàng)目公司。比如，土地轉(zhuǎn)租方從當(dāng)?shù)卮逦蛘哙l(xiāng)政府承租土地價(jià)格為600元/畝，但是轉(zhuǎn)租給項(xiàng)目企業(yè)的價(jià)格就漲到1200元/畝，而村委或鄉(xiāng)政府從村民手里流轉(zhuǎn)下來(lái)的土地租金則為300元/畝。所以項(xiàng)目公司花1200元承租土地，而到村民手中可能就只有300元，這其中900元的差價(jià)，一部分（600元）被土地轉(zhuǎn)租方賺走，一部分（300元）被村委或者鄉(xiāng)政府賺走。

“一般來(lái)說(shuō)，土地資源方應(yīng)該是拿大頭的”,吳測(cè)補(bǔ)充到，“很多土地資源方都有千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，所以土地轉(zhuǎn)租方可以用低價(jià)圈地，再抬高土地租金，以幾倍價(jià)格轉(zhuǎn)租給項(xiàng)目企業(yè)。如此一來(lái)，土地資源方拿大頭利潤(rùn)，鄉(xiāng)政府或村委再剝掉一層利潤(rùn)，留給村民的便寥寥無(wú)幾，到村民手中的租金至少被打折了50%以上。”

實(shí)際上，隨著新能源開發(fā)熱潮的興起，這樣的問(wèn)題不僅僅存在于一個(gè)地方，光伏們了解到，包括海南、內(nèi)蒙古、云南、山西均有此等現(xiàn)象。另一位行業(yè)人士任明（化名）告訴光伏們，去年上半年他在海南調(diào)研發(fā)現(xiàn)，真正的“地主”沒(méi)有幾個(gè)，全是“二道販子”無(wú)形中把土地價(jià)格抬高，2020年上半年租金是350元/畝/年，下半年漲到500，2021年變成了600-900／畝，一些地區(qū)還額外收取費(fèi)用，讓項(xiàng)目企業(yè)交錢，才能辦理相關(guān)配套手續(xù)。

同樣的事情在內(nèi)蒙古也層出不窮。任明告訴光伏們，隨著第二批風(fēng)光大基地項(xiàng)目規(guī)劃的下發(fā)，很多內(nèi)蒙古當(dāng)?shù)氐馁Y源方提前在靠近特高壓、升壓站的地方圈地，有的甚至圈掉幾十萬(wàn)畝的土地。原本幾十塊錢可以租下來(lái)的土地，經(jīng)過(guò)土地轉(zhuǎn)租方轉(zhuǎn)手漲到一百多，直接推高了光伏電站的用地成本。

2020年云南省啟動(dòng)了3+8風(fēng)光電站招標(biāo)，吸引了諸多的投資企業(yè)參與，在最終公示的投資商中均為央企或者地方國(guó)有企業(yè)。在云南這次間隔數(shù)年重啟的新能源招標(biāo)潮下，光伏用地價(jià)格也水漲船高。

有知情人士向光伏們透露，云南有大量囤“地”居奇從而推高光伏用地價(jià)格的情況存在，以最初租金的2-3倍轉(zhuǎn)租給投資商，已經(jīng)成為云南省的常規(guī)操作。在這一批3+8項(xiàng)目的實(shí)施中，有中標(biāo)企業(yè)透露，“個(gè)別地塊的土地租金高達(dá)2500元/畝，其中有一些土地還分散不成片，給電站用地工作帶來(lái)了很多問(wèn)題。”

光伏電站開發(fā)環(huán)境持續(xù)惡化

在產(chǎn)業(yè)鏈持續(xù)漲價(jià)的當(dāng)前，光伏電站投資亦面臨諸多非技術(shù)成本的挑戰(zhàn)，土地便是其中的一大難點(diǎn)，而土地轉(zhuǎn)租方囤積居奇讓原本就不明朗的光伏電站開發(fā)環(huán)境變得愈發(fā)惡劣。用地成本不斷飆升、產(chǎn)業(yè)配套蔚然成風(fēng)以及近期土地政策的收緊，新能源電站投資正面臨重重難關(guān)。

“光伏電站用地成本越來(lái)越高，西北戈壁的土地租金已經(jīng)300-400元/畝/年了，并且要求25年一次性交納”，某行業(yè)資深人士告訴光伏們，平價(jià)時(shí)代，非技術(shù)成本占比在不斷的上升，從以前的3%左右上升至百分之十幾了。這并不是個(gè)例，光伏們了解，在30·60目標(biāo)下清潔能源裝機(jī)開發(fā)大躍進(jìn)的熱潮中，部分東部省份的光伏用地租金飆升至2000+元/畝/年。

除了用地成本上漲之外，光伏用地還面臨著土地性質(zhì)以及稅收的問(wèn)題。“城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)定，每個(gè)地方的政策都不一樣，有的地區(qū)甚至沒(méi)有明確的規(guī)則可以參考，導(dǎo)致項(xiàng)目收益率面臨著巨大的政策風(fēng)險(xiǎn)”。由于各地沒(méi)有統(tǒng)一的用地稅收標(biāo)準(zhǔn)，不少地區(qū)肆意征稅要價(jià)，電站收益率頗受挑戰(zhàn)，業(yè)主有苦難言。

實(shí)際上，用地問(wèn)題已經(jīng)困擾光伏電站投資多年，但是進(jìn)入平價(jià)之后，光伏用地成本的攀升甚至已經(jīng)成為項(xiàng)目的“生死線”，不斷上漲的土地租金、規(guī)則不明確的土地兩稅都給徘徊在收益率底線的光伏項(xiàng)目投資帶來(lái)了陰影。“電價(jià)、土地、光照，平價(jià)項(xiàng)目投資收益率能不能達(dá)標(biāo)，這基本是三個(gè)決定性的因素”，另一行業(yè)資深項(xiàng)目開發(fā)人士告訴光伏們。

關(guān)于土地的成本，除了租金，還有耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及青苗補(bǔ)償、場(chǎng)地平整、復(fù)墾費(fèi)等眾多細(xì)項(xiàng)。根據(jù)某項(xiàng)目測(cè)算數(shù)據(jù)顯示，建設(shè)在未利用地、一般農(nóng)田的某100MW光伏電站項(xiàng)目，非技術(shù)成本占比達(dá)到了15%-19%。除了土地之外，電網(wǎng)接入也是非技術(shù)成本中占比最高的一個(gè)部分。

再者就是，反反復(fù)復(fù)提到的產(chǎn)業(yè)配套問(wèn)題也一直無(wú)解。根據(jù)光伏們統(tǒng)計(jì)，2021年以來(lái)包括云南、廣西、湖北、貴州、寧夏、青海、安徽等省份均提出了產(chǎn)業(yè)配套指標(biāo)。不少地區(qū)白紙黑字要求增創(chuàng)收、必須使用當(dāng)?shù)卦O(shè)備等，以及上千萬(wàn)、上億的配套金額給新能源投資帶來(lái)了巨大壓力（可點(diǎn)擊查看光伏們此前報(bào)道《產(chǎn)業(yè)配套：投資商與制造業(yè)被迫捆綁的“無(wú)解”困局》）。

面對(duì)熱火朝天的新能源項(xiàng)目開發(fā)浪潮，業(yè)主們卻沒(méi)有表面看到的那般風(fēng)光無(wú)兩。雖然國(guó)家多次強(qiáng)調(diào)不得將配套產(chǎn)業(yè)作為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的門檻，不得以資源出讓、企業(yè)援建和捐贈(zèng)的名義變相向項(xiàng)目單位收費(fèi)，但是一道道成本、土地、產(chǎn)業(yè)配套障礙，還是將光伏電站開發(fā)引向了偏路，光伏電站開發(fā)環(huán)境持續(xù)惡化，并遭受著前所未有的多重挑戰(zhàn)。 

原標(biāo)題：新能源大時(shí)代，土地正成為資源被“中間方”高價(jià)轉(zhuǎn)租！