眾所周知,對(duì)于分布式光伏項(xiàng)目來(lái)說(shuō),“屋頂業(yè)主變更”是行業(yè)普遍面臨的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)之一。據(jù)王威律師介紹,目前,屋頂相關(guān)爭(zhēng)議已經(jīng)由業(yè)主權(quán)屬確認(rèn)問(wèn)題逐步轉(zhuǎn)向“業(yè)主變更問(wèn)題”,主要的誘因除了一般的正常買賣以外,大部分都是以開(kāi)發(fā)區(qū)的升級(jí)改造、拆遷或破產(chǎn)所導(dǎo)致的相關(guān)爭(zhēng)議。
征收拆遷
在征收拆遷時(shí),光伏企業(yè)面臨不具有“被征收人”身份、難以直接單獨(dú)獲得補(bǔ)償及拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)并不明晰等困境。“搬遷賠償一般爭(zhēng)議不大,但關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失就很難去界定。因?yàn)閲?yán)格從條例規(guī)定來(lái)講,停產(chǎn)停業(yè)損失針對(duì)的是被征收人(屋頂業(yè)主),關(guān)于承租人停產(chǎn)停業(yè)損失能否納入進(jìn)去,實(shí)際上當(dāng)中有很多的爭(zhēng)議。”
王威補(bǔ)充道,“對(duì)于屋頂光伏項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償,各省有不同的標(biāo)準(zhǔn),需要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行確定,往往一事一議。具體到實(shí)踐當(dāng)中,每個(gè)市、區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目補(bǔ)償金額可能都有差距。我們接觸過(guò)的高的補(bǔ)償金額可以做到7-10元,正常水平一般是1-2元左右,導(dǎo)致補(bǔ)償不具有預(yù)期性,更多是依托與政府的配合、業(yè)主的配合和談判深度,也包括拆遷難度、拆遷緊迫度,很容易補(bǔ)償款過(guò)低,導(dǎo)致?lián)p失。”
針對(duì)征收拆遷困境,王威表示首先應(yīng)明確租賃合同關(guān)系,如果有租賃合同,則需要提交給征收管理部門;如果沒(méi)有,可能考慮通過(guò)民事訴訟或其他方式進(jìn)行確認(rèn)。其次,檢索確定所在省份是否允許承租人獨(dú)立受償。
“如果項(xiàng)目涉及到肯定承租人或不否認(rèn)承租人受償可能性的省份,例如河北、新疆、浙江、河南、湖北、江蘇部分地區(qū)等,企業(yè)可以跟政府進(jìn)行談判磋商,要求單獨(dú)建戶、單獨(dú)簽約、單獨(dú)進(jìn)行補(bǔ)償。如果項(xiàng)目所在省份不具有單獨(dú)規(guī)定,就需要更多地依托于法務(wù)人員參與到整個(gè)項(xiàng)目的談判過(guò)程中取得政府的支持。如果政府不認(rèn)可,就必須依托于業(yè)主,跟業(yè)主一起進(jìn)行談判或者取得業(yè)主的授權(quán)后再進(jìn)行談判。”王威建議,“在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中,也可在合同當(dāng)中提前約定相關(guān)條款。例如,發(fā)生征收補(bǔ)償?shù)氖马?xiàng)的時(shí)如何處理,談判主體如何約定等。對(duì)于一些要求較高的企業(yè),建議在EMC或租賃合同中預(yù)先設(shè)定相關(guān)回購(gòu)條款和補(bǔ)償?shù)姆峙錀l款,一旦發(fā)生了征收拆遷的情況就可通過(guò)回購(gòu)方式觸發(fā)合同條款。”
此外,爭(zhēng)取有利的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也尤為重要。項(xiàng)目原定重建或者省內(nèi)異地重建的難點(diǎn)在于能否作為原來(lái)的項(xiàng)目享受之前的政策及電價(jià),這往往需要政府特批。“大部分企業(yè)不愿冒風(fēng)險(xiǎn)而選擇直接拆除,但拆除的補(bǔ)償無(wú)法覆蓋到前期成本,這時(shí)需要提出調(diào)增”,對(duì)此王威表示,企業(yè)可憑借被征收前三年的效益、納稅憑證、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料,與評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商調(diào)增。如果評(píng)估機(jī)構(gòu)不認(rèn)可,那么就可能需要通過(guò)訴訟的方式解決。
據(jù)介紹,在訴訟方面,可先考慮提出行政訴訟。若行政訴訟被駁回或敗訴,再提民事訴訟,通過(guò)租賃合同的方式來(lái)向業(yè)主主張權(quán)利。“若業(yè)主資金較差,則可以考慮直接提出民事訴訟,采取相關(guān)措施,例如要求政府提存相關(guān)資產(chǎn)或訴訟保全對(duì)方財(cái)產(chǎn),這樣會(huì)比較有利。”
破產(chǎn)執(zhí)行
根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》,當(dāng)破產(chǎn)管理人接管破產(chǎn)企業(yè)之后,如未明確告知繼續(xù)履行合同,兩個(gè)月之后合同自動(dòng)視為解除。從法律角度嚴(yán)格來(lái)講,新業(yè)主完全可要求項(xiàng)目拆除,屆時(shí)對(duì)于光伏企業(yè)而言,風(fēng)險(xiǎn)很大。
王威指出,根據(jù)破產(chǎn)管理人情況,應(yīng)分為以下幾種應(yīng)對(duì)措施:“涉及到破產(chǎn)程序處理,首先應(yīng)破產(chǎn)管理人進(jìn)行磋商。若破產(chǎn)管理人確認(rèn)繼續(xù)履行租賃協(xié)議或EMC合同,則項(xiàng)目帶租拍賣;若破產(chǎn)管理人未確認(rèn)繼續(xù)履行,則可以通過(guò)繼續(xù)支付租金等方式繼續(xù)履行協(xié)議,若破產(chǎn)管理人接受且持續(xù)履行的,則考慮主張已經(jīng)通過(guò)雙方的履行行為確認(rèn)合同并未解除;若破產(chǎn)管理人未確認(rèn)且退還租金,則可通過(guò)要求在破產(chǎn)資產(chǎn)處置時(shí)公示光伏電站情況,嘗試主張視為競(jìng)拍人對(duì)屋頂附帶光伏電站現(xiàn)狀的認(rèn)可。”
后續(xù)工作
在后續(xù)工作中,企業(yè)主要面臨的困境為以下兩點(diǎn)內(nèi)容:
若新的屋頂業(yè)主同意繼續(xù)合作,則光伏企業(yè)是否可以變更備案戶號(hào),繼續(xù)享受原有的電價(jià)和補(bǔ)貼。
若新的業(yè)主不同意繼續(xù)合作,則光伏企業(yè)是否可以按試點(diǎn)項(xiàng)目平均發(fā)電量或兆瓦數(shù)續(xù)享受原有的電價(jià)和補(bǔ)貼,或?qū)⑵淦揭频焦夥髽I(yè)的其他項(xiàng)目。
“若在新業(yè)主同意保留項(xiàng)目或存在合同依據(jù)的情況下,可由光伏企業(yè)直接提出申請(qǐng),開(kāi)發(fā)區(qū)出具情況說(shuō)明,電網(wǎng)公司、能源局和發(fā)改委出具相關(guān)批復(fù)同意,變更戶號(hào)并備案,光伏企業(yè)繼續(xù)享受原有電價(jià)政策補(bǔ)貼。”王威補(bǔ)充道,“若業(yè)主不同意且無(wú)合同依據(jù),光伏企業(yè)可通過(guò)繼續(xù)支付租金、確認(rèn)圖紙方案等對(duì)訴訟有利方案,明確合同關(guān)系。另外,光伏企業(yè)還需與業(yè)主進(jìn)行磋商,明確不存在過(guò)錯(cuò)。待屋頂業(yè)主起訴時(shí),還可考慮適用相關(guān)法律原則,這涉及到綠色環(huán)保、經(jīng)濟(jì)性、公共利益等多方面。”
原標(biāo)題: 詳解||屋頂拆遷或業(yè)主破產(chǎn),分布式光伏投資商該如何預(yù)防及應(yīng)對(duì)?