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屋頂光伏項目中，絕大多數(shù)是通過租賃屋頂方式建設光伏電站，目前大量的糾紛已經(jīng)從屋頂權屬確認糾紛演化為屋頂權利變動類糾紛。“買賣不破租賃”規(guī)則旨在通過賦予承租人租賃權足以對抗房屋受讓人所有權的效力以實現(xiàn)弱者權益保護。據(jù)此，租賃權不再是單純的債權請求權，而是已經(jīng)具備了準物權的特性。租賃權具有足以對抗所有權的效力，勢必要求承租人通過一定方式將其租賃權對外公示，以便受讓人在權衡利弊之后做出交易決策，以免過分損害受讓人利益。目前承租人可通過占有使用的事實狀態(tài)和登記備案租賃合同的法律狀態(tài)對外公示其權利狀態(tài)，但司法實踐中對于到底采取哪種公示方式存在明顯分歧，對于未經(jīng)登記備案，承租人能否主張“買賣不破租賃”這一題述問題存在明顯爭議，因而有必要進行梳理探究。

一、地方法規(guī)、規(guī)章及司法文件中的觀點

經(jīng)檢索，僅有部分地方的法規(guī)、規(guī)章及司法文件中明確承租人未通過登記備案房屋租賃合同的方式向不特定第三人提示其權利狀態(tài)的，其享有的租賃權不得對抗第三人（買受人），不得主張適用“買賣不破租賃”規(guī)則。例如：

《天津市房屋租賃管理規(guī)定（2004修訂）》（天津市人民政府令第72號）第十三條第四款規(guī)定：“未經(jīng)登記備案的房屋租賃合同，不得對抗第三人。”《南昌市城市房屋租賃管理條例（2010修正）》第十條第三款、《呼和浩特市房屋租賃管理辦法》（呼和浩特市人民政府令第17號）第九條第二款、《百色市房屋租賃管理暫行規(guī)定》（百政辦發(fā)〔2010〕123號）第十一條第二款均有相同規(guī)定。

又如：《上海市高級人民法院民一庭關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答》（滬高法民一〔2010〕2號）第30條規(guī)定：“未經(jīng)登記的租賃合同，當房屋所有權發(fā)生變化時，承租人不能以‘買賣不破租賃為由’向新的房屋權利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但是，承租人有證據(jù)證明新的房屋權利人知道或者應當知道租賃事實的除外。”

二、司法實踐中的裁判觀點

對于采取何種對外公示方式才能使租賃權具備對抗效力以及房屋租賃合同未經(jīng)登記備案，承租人能否主張“買賣不破租賃”這一爭議問題，司法實踐中的裁判觀點也呈現(xiàn)出明顯分歧。通過梳理分析，大致可將各種裁判觀點分為三大類：一是認為房屋租賃合同登記備案是承租人可得主張“買賣不破租賃”的必要條件，未經(jīng)登記備案，不得對抗房屋受讓人；二是僅將登記備案作為判斷租賃關系真實性的因素之一，只要租賃關系真實，即便未進行登記備案也不影響“買賣不破租賃”規(guī)則的適用；三是認為未經(jīng)登記備案并不構成“買賣不破租賃”規(guī)則的例外情形，不影響“買賣不破租賃”規(guī)則的適用。具體如下：

（一）將登記備案視為必要條件

（2016）粵0307民初14086號案中，法院認為：“本案原告的租賃權是否足以對抗被告王某的所有權，從以下幾個方面來判斷：一是從原告對涉案房產(chǎn)的占有、使用權的公示公信效力看，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第六條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記……故物權的設立必須符合公示原則，應該以可被外部所查知的方式表現(xiàn)出來，才能使權利具有公信力，具有對抗的效力。本案原告是基于其與第三人簽訂的租賃合同而產(chǎn)生的租賃權，其欲取得對抗善意第三人的效力，應具備一定的物權公示外觀，且根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條的規(guī)定，房屋租賃合同應當向房地產(chǎn)部門辦理備案登記手續(xù)。而本案的原告與被告龔某、王某簽訂的租賃合同并未經(jīng)過房地產(chǎn)部門登記備案，雖然不影響雙方的合同效力，但從平衡交易各方利益的角度，不得對抗作為善意第三人的被告王某萍。”

(2015)一中民終字第00241號案中，一審法院認為買賣不破租賃規(guī)則“適用的限制條件為承租人持續(xù)占有租賃物，且在相關部門進行登記備案，使得不特定第三人能夠通過一定途徑查詢得知租賃狀況，這樣可以使租賃權具有公示性，以保障交易安全。”二審法院認為：“《房屋租賃合同》未在相關部門進行登記備案，……《房屋買賣協(xié)議》未載明該房屋處于出租狀態(tài)，且胡某也不能提供證據(jù)證明徐某在購買訴爭房屋時知曉訴爭房屋已存在租賃關系……原審法院認為胡某與徐某之間并不適用‘買賣不破租賃’原則并無不當。”

（2017）滬0109民初33114號案中，法院認為：“被告在租賃期限內將房屋出售給第三人，但該《房屋租賃合同》并未經(jīng)過備案登記，被告還向第三人出具《證明》承諾系爭房屋內未有租約，且第三人亦不同意繼續(xù)履行該《房屋租賃合同》，導致原告無法按照合同約定繼續(xù)使用房屋。……原告不能主張‘買賣不破租賃’繼續(xù)履行《房屋租賃合同》。”

（二）將登記備案作為判斷租賃關系真實性的因素之一

（2018）粵03執(zhí)復39號案中，案涉房屋租賃合同雖已辦理登記備案，但法院認為：“基于本案事實，雖然復議申請人王某提供了《深圳市房屋租賃合同書》舉證其對涉案房產(chǎn)享有租賃權，但是經(jīng)本院現(xiàn)場勘驗，確認涉案房產(chǎn)至今未裝修使用，且其在執(zhí)行異議及復議審查期間均未能提供支付租金的付款憑證。因此，本院予以認定復議申請人王某沒有實際占有、使用涉案房產(chǎn)。”并據(jù)此駁回了王某復議申請。

（2017）閩01民初535號案中，法院認為：“在林某所述的租期長達145個月且已付清全部租金的租賃關系真實存在的情況下，其理應向有關部門登記備案以公示其租賃權，但其未依法登記備案，故其與蔣某之間是否形成真實的房屋租賃關系亦存懷疑。”

（2018）閩01民終4104號案中，法院認為：“吳某提交的兩份《房屋租賃合同》均未到相關房產(chǎn)管理部門登記備案，真實性無法確認。”

（三）認為未經(jīng)登記備案不構成適用例外的案例

（2018）京02民終1325號案中，針對移動北京公司提出的未經(jīng)登記備案不適用“買賣不破租賃”規(guī)則的主張，一審法院認為：“涉案房屋仍在吉野家公司的控制之中，該租賃具備一定的‘公示’狀態(tài)。……移動北京公司作為買受人，未舉證證明其看房、洽談及交易時其進行了相關注意與核實，故不能對抗吉野家公司的租賃權，租賃合同應繼續(xù)履行。”二審法院認為：“移動北京公司所述《租賃合同》沒有備案，不屬于‘買賣不破租賃’原則的例外情形。”

（2017）滬0110民初5758號案中，邰某辯稱李某與天磊公司簽訂的《租賃合同》未登記備案，不能對抗第三人。法院對此回應：“拍賣人在《特別告知》中說明上海市楊浦區(qū)國賓路X號X室房屋系帶租約拍賣，列出房屋內存在包括浙豪公司法定代表人在內的實際承租人，并說明房屋內實際租賃情況不詳，需由競買人自行調查核實。李某與天磊公司的《租賃合同》在《房地產(chǎn)估價報告》明確列明。邰某完全可以通過與實際承租人聯(lián)系、查看《房地產(chǎn)評估報告》獲知李某與天磊公司的《租賃合同》。邰某稱其不知道該份《租賃合同》，即使如此，也系某疏于核實導致，……邰某應繼續(xù)履行天磊公司與李某的《租賃合同》。”

（2018）粵03民終8341號案中，一審法院認為：“租賃合同并未經(jīng)過房地產(chǎn)部門登記備案，雖然不影響雙方的合同效力，但從平衡交易各方利益的角度，不得對抗作為善意第三人的王某。”二審深圳中院對此予以糾正：“房屋租賃合同的效力并不受登記備案手續(xù)影響，與物權公示原則無關，原審判決對此認定不當，本院予以糾正。”

三、問題解析

租賃權公示方式的選擇問題，究其本質是承租人與受讓人利益權衡的問題：當選擇登記備案作為公示方式時，將對承租人提出更高要求，對受讓人而言則只需核查登記備案證明就可獲知房屋的權利狀態(tài)，交易成本和風險更??；反之，若采取占有使用的事實狀態(tài)作為公示方式，為了解房屋的占有使用狀態(tài)，受讓人往往需要實地核查，且因核查占有狀態(tài)不及核查登記備案證明那般直觀明了，核查結果未必與實際相符，如此無疑增加了受讓人交易的成本和風險，這也是將登記備案作為“買賣不破租賃”規(guī)則適用的必要條件的主要考量。即便如此，從《民法典》的條文規(guī)定、登記備案面臨的實踐難題以及“買賣不破租賃”立法目的的落實角度看，租賃權的公示方式應為“占有”而非“登記備案”。

（一）《民法典》已明確租賃權公示方式及對抗效力產(chǎn)生時點

原《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”該條規(guī)定并未進一步明確租賃權對抗效力的產(chǎn)生時點，由此引發(fā)了巨大的道德風險，也即租賃合同的真實簽訂時間往往難以確定，司法實踐中出現(xiàn)了大量的通過倒簽租賃合同去損害房屋受讓人利益的情形。

為了規(guī)避這一道德風險，《民法典》第七百二十五條對此作出了相應修改，該條規(guī)定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”對比《合同法》與《民法典》條文可知《民法典》將可以對抗所有權的租賃關系限定在已經(jīng)“轉移占有”的租賃關系，未轉移占有僅簽署租賃合同的租賃關系不得對抗所有權。這一修改明確了“買賣不破租賃”規(guī)則適用中，租賃權公示方式為“占有”而非“登記備案”，租賃權對抗效力產(chǎn)生的時點為承租人占有使用房屋之時。

全國人大法工委組織編寫的《中華人民共和國民法典釋義》中也述及《民法典》立法過程中存在“占有”與“登記備案”兩種公示方式之爭，但經(jīng)過平衡取舍后，最終將公示方式確定為“占有”而非“登記備案”。

（二）以登記備案作為公示方式存在操作難題

房屋租賃合同登記備案作為一種行政管理手段雖在我國施行多年，但在實際操作層面，出于避稅、隱藏真實權利狀態(tài)等考慮，當事人沒有動力去辦理租賃登記備案，由此導致登記備案普及率并不高。在此種情形下，正如《中華人民共和國民法典釋義》中所言：“采用第二種方案（也即‘登記備案’）會使得我國司法實踐面臨難題，即現(xiàn)階段我國絕大部分房屋租賃都未進行備案登記。如果在民法典中直接采用第二種方案將會導致我國現(xiàn)階段絕大部分承租人不再受‘買賣不破租賃’規(guī)則的保護，如此則擔心引發(fā)社會問題。”

（三）以“占有”作為公示方式有利于落實立法目的

二戰(zhàn)后德國居住房屋緊張，為最大程度保障公民居住權益特地創(chuàng)設了“買賣不破租賃”規(guī)則，后我國通過法律移植借鑒了該項制度。從一開始其立法目的就在于保障人的居住權益，但隨著商業(yè)租賃的興盛，這一立法目的在司法裁判中似乎被逐漸淡化。在法律未對居住租賃和商業(yè)租賃作出區(qū)分對待的前提下，租賃權公示方式的設計仍需一體考慮。如果說在商業(yè)租賃中要求作為“商人”的承租人進行登記備案公示尚屬合理，那么對普通老百姓做同等要求無疑有過分加重負擔之虞，最終結果反而是損害了普通老百姓的居住權益，使得“買賣不破租賃”規(guī)則立法目的落空。

綜上所述，《民法典》時代“買賣不破租賃”規(guī)則中租賃權的對外公示方式為“占有”，對抗效力產(chǎn)生時點為承租人占有使用房屋之時。未經(jīng)登記備案，不影響房屋租賃關系真實前提下“買賣不破租賃”規(guī)則的適用。爭議各方應當重點關注房屋租賃關系的真實性、承租人占有使用租賃物的時點等關鍵事實。但即便如此，我們仍然建議房屋租賃當事人及時辦理房屋租賃登記備案證明作為租賃關系真實的有力證據(jù)。 

原標題：光伏電站屋頂租賃未登記備案，承租人能否主張“買賣不破租賃”？