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自2021年下半年開始，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)入加快推進(jìn)期。

截至2022年7月底，共有14只基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品上市，總發(fā)行規(guī)模達(dá)541.51億元，總市值超過(guò)620億元，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作取得初步成效。

擴(kuò)募規(guī)則出臺(tái)

2022年5月，滬深交易所分別發(fā)布相關(guān)指引，備受關(guān)注的基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募細(xì)則出爐。7月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)新購(gòu)入項(xiàng)目申報(bào)推薦有關(guān)工作的通知》，進(jìn)一步明確了基礎(chǔ)設(shè)施REITs新購(gòu)入項(xiàng)目申報(bào)推薦等有關(guān)工作。

上述指引和通知的出臺(tái)，為擴(kuò)募提供了明確的標(biāo)準(zhǔn)，從頂層設(shè)計(jì)上保證了基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)健康有序發(fā)展。從細(xì)節(jié)看，指引和通知明確了新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的準(zhǔn)入條件、程序、信息披露要求和發(fā)售相關(guān)安排，強(qiáng)調(diào)擴(kuò)募相關(guān)要求與首次發(fā)售一致，強(qiáng)化內(nèi)幕信息管理和利益沖突防范，堅(jiān)持持有人利益優(yōu)先，嚴(yán)把項(xiàng)目質(zhì)量關(guān)，壓實(shí)參與機(jī)構(gòu)主體責(zé)任。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，明確基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募的機(jī)制，有利于相關(guān)產(chǎn)品保持良好的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資組合，形成優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)池，增強(qiáng)基金持續(xù)運(yùn)作水平，提升REITs基金規(guī)模和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)一步促進(jìn)投融資良性循環(huán)。

新型資產(chǎn)不斷涌現(xiàn)

自首批項(xiàng)目落地以來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型呈多樣化發(fā)展趨勢(shì)。除產(chǎn)業(yè)園、高速公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流等較為常見的資產(chǎn)外，清潔能源、保障性租賃住房、旅游等類型基礎(chǔ)設(shè)施又被納入。這些領(lǐng)域既事關(guān)國(guó)家戰(zhàn)略，又涵蓋國(guó)計(jì)民生，資產(chǎn)規(guī)模龐大，將為基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展注入新活力。

在清潔能源領(lǐng)域，光伏發(fā)電、風(fēng)電等行業(yè)發(fā)展較快，推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs已具備較好條件。通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活存量光伏發(fā)電、風(fēng)電等清潔能源項(xiàng)目，能籌集清潔能源新項(xiàng)目資本金，調(diào)動(dòng)社會(huì)資金投資該領(lǐng)域，對(duì)如期實(shí)現(xiàn)“碳中和”“碳達(dá)峰”等戰(zhàn)略目標(biāo)提供重要支撐。

保障性租賃住房屬于重要民生基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs是其投融資改革創(chuàng)新的必經(jīng)之路。一是保障性租賃住房本身收益符合基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品要求，長(zhǎng)期的居住租賃需求能為項(xiàng)目帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流；二是有利于盤活存量資產(chǎn)，回收政府投資資金，進(jìn)一步加大租賃住房供應(yīng)；三是通過(guò)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs引入住房專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，提高其運(yùn)營(yíng)水平與服務(wù)效益，為新市民提供良好的住房租賃服務(wù)。

在旅游領(lǐng)域，納入REITs試點(diǎn)范圍的資產(chǎn)包括自然文化遺產(chǎn)、國(guó)家AAAAA級(jí)旅游景區(qū)等旅游基礎(chǔ)設(shè)施。基礎(chǔ)設(shè)施REITs能夠?yàn)槁糜螛I(yè)提供增量建設(shè)資金，進(jìn)一步加快旅游設(shè)施建設(shè)，滿足人民對(duì)美好精神生活的需要，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)高質(zhì)量發(fā)展。

鼓勵(lì)運(yùn)用REITs工具

除基礎(chǔ)設(shè)施REITs主管部門外，國(guó)務(wù)院其他部委也陸續(xù)出臺(tái)各類政策，鼓勵(lì)運(yùn)用REITs工具盤活本行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的存量資產(chǎn)。

2022年5月，水利部出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)水利基礎(chǔ)設(shè)施投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見》，強(qiáng)調(diào)要暢通投融資渠道，充分用好REITs等政策，保障水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金需求。此外，水利部于5月底召開水利基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作視頻交流專題會(huì)議，明確提出要支持引導(dǎo)有關(guān)地方和企業(yè)將符合條件的水利基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目通過(guò)REITs方式進(jìn)行盤活，籌集資金用于在建和新建水利工程項(xiàng)目，促進(jìn)水利基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。

2022年7月，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部等部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)政策性開發(fā)性金融支持農(nóng)業(yè)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的通知》提出，鼓勵(lì)采用基礎(chǔ)設(shè)施REITs等模式，引導(dǎo)金融社會(huì)資本和民間投資，支持農(nóng)業(yè)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

適當(dāng)放寬收益率要求

結(jié)合已上市試點(diǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，以及基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)開展過(guò)程中發(fā)行方、投資方、主管部門的核心關(guān)注點(diǎn)等問(wèn)題，可對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展提出一些建議。

一是進(jìn)一步明確重組及運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的稅收優(yōu)惠政策。稅收是企業(yè)考慮發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的重要因素之一，進(jìn)一步加強(qiáng)稅收優(yōu)惠政策是鼓勵(lì)和促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展的重要舉措?？稍趯?duì)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)重組免除企業(yè)所得稅的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)作價(jià)出資、分立等發(fā)行前的其他重組方式明確免除企業(yè)所得稅，對(duì)交易、運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)涉及的相關(guān)稅負(fù)予以一定優(yōu)惠支持，減少或簡(jiǎn)化為構(gòu)建股債結(jié)構(gòu)而進(jìn)行的額外操作與步驟，以提高企業(yè)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs、盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的積極性。

二是進(jìn)一步加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs法律體系建設(shè)。目前，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs主要法律基礎(chǔ)為《中華人民共和國(guó)證券投資基金法》和《中華人民共和國(guó)證券法》兩部通用型證券法律，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs法律體系建設(shè)，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為單一金融品種的立法工作，構(gòu)建符合REITs發(fā)展規(guī)律的專項(xiàng)法律體系及配套監(jiān)管規(guī)則體系，促進(jìn)REITs市場(chǎng)高效穩(wěn)定發(fā)展。

三是適當(dāng)放寬對(duì)發(fā)行資產(chǎn)的收益率要求?？紤]到不同資產(chǎn)收益率的天然差異和不同投資人對(duì)于資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)判斷，建議收益率的界定應(yīng)更多地由市場(chǎng)投資人選擇。應(yīng)適當(dāng)放寬收益率要求，給予某些行業(yè)一定政策支持，鼓勵(lì)其通過(guò)REITs盤活存量資產(chǎn)，快速形成有效的良性循環(huán)發(fā)展模式。

原標(biāo)題：基礎(chǔ)設(shè)施REITs大有可為