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近年來，屋頂分布式光伏項目的爭議焦點逐漸由建設期轉向運營期，與“屋頂變動”相關的糾紛層出不窮，而其中又以房屋征收拆遷所導致的爭議最為復雜，對光伏項目投資人的影響也最為重大。然而，對于房屋征收拆遷時光伏項目投資人如何獲得補償，目前尚無統一規(guī)定，實踐層面也存在諸多不確定性，導致光伏投資人面對屋頂拆遷時，難以直接參與談判，無法直接開戶獲得補償，或者補償款根本不足以覆蓋前期的開發(fā)建設成本，遭受重大經濟損失。鑒于此，本文將結合相關實踐經驗重點就前述問題進行分析，以明確主要法律風險及應對措施。

1、屋頂光伏投資人在房屋拆遷時是否屬于“被征收人”

屋頂分布式光伏不同于戶用光伏，前者主要由光伏投資人租賃房屋業(yè)主的屋頂進行光伏項目開發(fā)，項目并網后采用全額上網或自發(fā)自用、余電上網的方式進行消納；后者則主要是房屋業(yè)主利用自己的屋頂建設小型光伏項目自發(fā)自用。因此，對于屋頂分布式光伏項目而言，光伏投資人和屋頂業(yè)主大多數情況下會被認定為租賃關系，即光伏投資人系屋頂的承租人。也正是因為光伏投資人的承租人身份，直接導致其在房屋征收拆遷時處于弱勢地位。

對此，《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱“《征收與補償條例》”）第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。”其中，該條對于《城市房屋拆遷管理條例》第十三條的規(guī)定進行了變動，刪除了“拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議”的要求，導致房屋承租人無法直接參與征收補償的相關流程。

因此，作為承租人的光伏投資人，難以被界定為“被征收人”，故在房屋征收拆遷過程中，光伏投資人往往無法直接單獨與政府部門進行談判，也無法獨立簽署協議并獲得補償款，導致光伏投資人在征收拆遷過程中，其談判地位較為弱勢，難以掌控談判話語權，常常受制于屋頂業(yè)主。

2、屋頂光伏投資人在屋頂拆遷時如何獲得補償

依據《征收與補償條例》第十七條第一款第二、三項之規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括“因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償”和“因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償”。而原則上，上述搬遷費用、停產停業(yè)損失均針對被征收人，而非承租人。因此，光伏投資人作為承租人，其在房屋征收拆遷過程中能否獲得補償，以及具體的補償額度，各地實踐中仍存在不同的規(guī)定和做法。

通常情況下，政府在進行房屋征收時，僅與被征收人產生征收法律關系，而承租人與征收補償行為不具有直接的利害關系，故相關補償均由征收部門依法向被征收人進行支付。因此，在實際締約和支付補償款時，可以只由房屋所有權人（即屋頂業(yè)主）參與，而無需光伏投資人參與。對于光伏投資人的停產停業(yè)損失，系基于屋頂業(yè)主無法繼續(xù)履行租賃合同而產生，故可以通過民事關系解決，由屋頂業(yè)主在實際取得征收補償款項的情況下，根據合同約定向光伏投資人給予相應補償。

對此，各地均存在相關規(guī)定，如《河南省實施<國有土地上房屋征收與補償條例>若干規(guī)定》第十六條規(guī)定：“生產經營者承租房屋的，依照與被征收人的約定分配停產停業(yè)損失補償費；沒有約定的，由被征收人參照本規(guī)定相關內容對生產經營者給予適當補償。”同時，《北京市國有土地上房屋征收停產停業(yè)損失補償暫行辦法》第九條也存在類似規(guī)定。

3、屋頂光伏投資人是否可以單獨開戶并直接從政府處獲得補償款

雖然大部分地區(qū)仍按照《征收與補償條例》中的條款，直接規(guī)定補償主體為房屋所有權人，但據我們了解，亦存在江蘇、河北、新疆等部分地區(qū)規(guī)定，明確允許承租人單獨獲得補償。例如，《河北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第十五條規(guī)定：“生產經營者依法承租房屋進行生產經營且租賃合同未到期所承租房屋被征收的，其停產停業(yè)損失補償費應當依照生產經營者與被征收人的約定分配；無約定的，房屋征收部門可將生產經營者的停產停業(yè)損失直接補償給生產經營者。”再如，《新疆維吾爾自治區(qū)實施<國有土地上房屋征收與補償條例>辦法》第三十六條規(guī)定：“被征收房屋的生產經營者不是被征收人的，停產停業(yè)損失補償應當支付給生產經營者，需要提供停產停業(yè)損失證明材料的由生產經營者承擔。被征收人與生產經營者對停產停業(yè)損失補償分配另有約定的，從其約定。”

除了前述明確規(guī)定可以直接將補償款項支付給承租人的地區(qū)外，還有部分省份，雖然沒有明確規(guī)定承租人有權獨立簽約并獲得補償，但是對其獲得補償的權益進行了肯定，沒有否認承租人取得停產停業(yè)損失的能力，此類地區(qū)如湖北、陜西、重慶、浙江等。

4、屋頂光伏投資人的補償標準和范圍如何確定

目前，對于屋頂光伏項目而言，并不存在全國統一的、明確的征收拆遷補償標準。在實踐中，屋頂光伏項目的補償標準可能需要“一事一議”，獲得補償的金額也在一定程度上取決于光伏投資人的談判能力，以及政府部門和屋頂業(yè)主的配合、支持力度，故實際的補償金額往往相差巨大。

根據筆者了解的情況，就屋頂光伏項目的補償標準而言，低的可能僅為1-2元/瓦，較高的可達8-9元/瓦。例如，浙江省諸暨市某公司的5MWp分布式光伏項目，在2018年的房屋征收補償安置中獲得補償款5,845,904元（約1.17元/瓦）。再如，山東沂水縣出臺《關于城區(qū)房屋征收及棚改中相關政策的補充規(guī)定》（沂棚改字〔2019〕1號），其中明確光伏項目補償按照“當年度安裝單價×[（25－已使用年限）/25]”計算，按照不同的安裝年份，補償單價以4.5元/瓦至9.2元/瓦不等，越早并網的光伏項目，補償單價越高。

對于補償款的構成，由于光伏投資人系承租人身份，故光伏項目資產往往不會被納入征收拆遷范圍，而是被認定為“由于房屋被征收，從而導致光伏項目需要搬遷”，故即便政府同意進行補償，光伏投資人也難以直接按照電站評估價值進行全額補償，一般僅向其補償搬遷費，金額通常為評估價格的10%-15%左右，無法覆蓋光伏投資人的投資成本及發(fā)電量損失，搬遷重建的難度也比較大。而且，即便拆除重建，屋頂光伏項目也存在無法獲得原補貼電價的風險。因此，除了搬遷費之外，光伏投資人還可以嘗試爭取停產停業(yè)損失。比如，以浙江為例，屋頂光伏項目業(yè)主可以直接或通過屋頂業(yè)主向房屋征收部門提供被征收前三年的效益（如電費結算單、發(fā)電量統計表等）、納稅憑證、停產停業(yè)期限等相關證明材料，以便委托評估機構對停產停業(yè)損失進行評估，并按照評估結果支付補償費。而停產停業(yè)損失最終能否獲得政府部門認可，并將其納入評估范圍，仍取決于當地規(guī)定（如前文所列的規(guī)定），尚具有一定的不確定性。

5、屋頂光伏投資人獲得補償時需要滿足什么前提

首先，不論當地是否存在承租人能夠獨立受償的規(guī)定，若沒有合法有效的租賃關系，光伏投資人仍無法取得補償。因此，租賃關系是獲得補償的必要條件，光伏投資人若無租賃合同或合同存在瑕疵或爭議的，則必須先行通過民事訴訟的方式確認租賃關系，拿到生效判決后才能取得補償。

其次，在確認存在合法有效租賃關系的情況下，光伏投資人可以檢索項目所在地的相關規(guī)定，若存在承租人有權單獨獲得補償等類似規(guī)定的，則光伏投資人可據此主張單獨開戶并取得補償款。若不存在此類規(guī)定的，則光伏投資人只能與政府部門進行充分溝通，以取得政府部門的支持。若無法取得政府部門認可的，則光伏投資人只能獲取屋頂業(yè)主同意后與其一同參與征收流程。

最后，若項目當地存在明確的屋頂分布式光伏補償標準的，則光伏投資人可以主張適用。若不存在屋頂分布式光伏補償標準，但存在戶用光伏補償標準的，光伏投資人可以嘗試主張參照適用。若均不存在相關規(guī)定的，則可以在搬遷費的基礎上，另行在征收評估之前，及時溝通并提供完善的停產停業(yè)損失證明材料，以便同時進行評估，爭取獲得停產停業(yè)損失的相關補償。

6、屋頂光伏投資人未獲得補償時應如何提起訴訟

若最終無法取得相關補償的，光伏投資人則需要分析是否存在明確的租賃合同關系。若存在租賃合同關系的，可以考慮先行提出行政訴訟，若行政訴訟無法獲得支持的，則可以再向屋頂業(yè)主提出民事訴訟。若不存在租賃合同關系的，則光伏投資人可以考慮直接向屋頂業(yè)主提出民事訴訟。

對于行政訴訟而言，司法實踐中，諸多法院會以承租人與行政行為不具有利害關系或者不屬于適格主體為由，直接駁回起訴，不對其進行保護，例如湖南省湘西土家族苗族自治州中級人民法院（2021）湘31行終28號案、江蘇省鎮(zhèn)江市中級人民法院（2019）蘇11行終130號案等。但是，在最高人民法院的相關案例中，已經有限度地賦予了經營性承租人相關行政訴權，例如最高人民法院在（2019）最高法行申13115號案中認為：“在房屋征收補償案件中，通常而言，補償的對象是被征收人，即房屋的所有權人，承租人與征收補償行為不具有利害關系，因而不能成為行政訴訟的適格原告。但如果承租人在租賃的房屋上有難以分割的添附，且以其所承租房屋依法進行經營活動，那么在該房屋被征收時，對于承租人提出的室內裝修、機器設備搬遷、停產停業(yè)等損失，依法應予考慮，此時承租人與征收補償行為之間應視為具有利害關系，可以作為原告提起訴訟。”此外，部分地方高院也對此作出了具體規(guī)定，例如《江蘇省高級人民法院關于國有土地上房屋征收與補償行政案件若干問題審理指南》第10條規(guī)定：“營業(yè)用房承租人對房屋補償決定以及補償安置協議中涉及的停產停業(yè)損失等自身權益爭議提起訴訟，具有原告主體資格。但租賃合同約定，因征收自動解除租賃合同，營業(yè)用房承租人不享有停產停業(yè)損失等補償的除外。”

對于民事訴訟而言，原則上需要依據出租人和承租人之間的合同約定進行判決。若不存在約定或約定不明的，則需要基于法律法規(guī)和前文所列的各類地方性規(guī)定進行判決，或直接由人民法院自行酌定，結果較為靈活。不過，值得注意的是，若光伏發(fā)電設施未予評估并非屋頂業(yè)主過錯造成，或屋頂業(yè)主并未實際獲得屋頂光伏項目相關補償的情況下，光伏投資人直接要求屋頂業(yè)主進行賠償或補償的，則獲得支持的難度較大。

7、屋頂光伏投資人可以針對征收拆遷采取哪些預防措施

為了從根本上避免光伏投資人陷入無法獲得補償的困境，光伏投資人應在開發(fā)項目時，預先對后續(xù)可能發(fā)生的征收拆遷事宜作出合理安排。

首先，從行政征收角度而言，《民法典》第三百二十七條規(guī)定：“因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依據本法第二百四十三條、第二百四十五條的規(guī)定獲得相應補償。”因此，若光伏投資人采用地役權方式取得屋頂使用權的，則可以將承租人轉化為用益物權人，從而在征收拆遷時依法獲得補償。同時，光伏投資人也可以和屋頂業(yè)主預先在租賃合同或能源管理協議中約定回購條款，即發(fā)生征收拆遷時，則由屋頂業(yè)主接手光伏項目，并將其作為屋頂業(yè)主的資產納入征收范圍，由屋頂業(yè)主獲得補償款后再進行合理分配，具體比例雙方可以自行約定。

其次，從民事賠償或補償的角度而言，光伏投資人可以與屋頂業(yè)主在租賃合同或能源管理協議中約定征收拆遷時的具體處理方式，明確屋頂業(yè)主具有賠償補償的義務，雙方可以列明計算公式，以便款項數額能夠最大限度地覆蓋光伏投資人的投資成本。并且，光伏投資人也可以要求屋頂業(yè)主先行授權，明確其有權參與征收拆遷的談判，在未經光伏投資人確認前，不得擅自與征收拆遷部門簽署補償協議，否則承擔相應的違約責任。

 原標題：屋頂光伏項目涉及房屋征收拆遷的若干法律問題