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REITs全稱不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts），起源于60年代美國(guó)，90年代風(fēng)靡全球。我國(guó)早在2005年就關(guān)注到REITs產(chǎn)品，但由于市場(chǎng)環(huán)境不成熟、條件尚不具備，早期僅停留在探索階段。2014年國(guó)內(nèi)首支“類REITs”發(fā)行，11部委推動(dòng)北京、上海、天津開(kāi)展抵押式“類REITs”試點(diǎn)，標(biāo)志著我國(guó)REITs從理論走向?qū)嵺`。2021年7月底發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》以來(lái)，首批9只產(chǎn)品已成功發(fā)行上市且運(yùn)行平穩(wěn)， REITs試點(diǎn)工作取得階段性進(jìn)展。截至2020年，類REITs產(chǎn)品累計(jì)發(fā)行93單，發(fā)行總規(guī)模達(dá)1752億元。

2021年7月2日，國(guó)家發(fā)展改革委公布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（簡(jiǎn)稱“958號(hào)文”），958號(hào)文明確試點(diǎn)區(qū)域放開(kāi)全國(guó)范圍，符合條件均可申報(bào)，新增能源基礎(chǔ)設(shè)施、水利設(shè)施等資產(chǎn)范圍。能源基礎(chǔ)設(shè)施包括風(fēng)電、光伏發(fā)電、水力發(fā)電、天然氣發(fā)電、生物質(zhì)發(fā)電、核電等清潔能源項(xiàng)目，特高壓輸電項(xiàng)目，增量配電網(wǎng)、微電網(wǎng)、充電基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，分布式冷熱電項(xiàng)目等。國(guó)內(nèi)首次提出了光伏、風(fēng)電等清潔能源項(xiàng)目可申報(bào)REITs，這就為整縣制推進(jìn)屋頂分布式光伏項(xiàng)目提供了一種新的融資模式。

2021年6月20日，國(guó)家能源局綜合司發(fā)布《關(guān)于報(bào)送整縣（市、區(qū)）屋頂分布式光伏開(kāi)發(fā)試點(diǎn)方案的通知》，通知指出：開(kāi)展整縣（市、區(qū)）推進(jìn)屋頂分布式光伏建設(shè)，有利于整合資源實(shí)現(xiàn)集約開(kāi)發(fā)，是加快推進(jìn)屋頂分布式光伏發(fā)展的重要舉措，該通知是落實(shí)“碳達(dá)峰、碳中和”與鄉(xiāng)村振興兩大戰(zhàn)略目標(biāo)的重要舉措，對(duì)促進(jìn)能源綠色轉(zhuǎn)型、保障電力供應(yīng)具有重要意義。2021年9月8日，國(guó)家能源局敲定首批整縣(市、區(qū))屋頂分布式光伏開(kāi)發(fā)試點(diǎn)名單，將30個(gè)省區(qū)市的676個(gè)縣(市、區(qū))列入整縣開(kāi)發(fā)試點(diǎn)。

目前，全國(guó)整縣制分布式正在推進(jìn)，但由于地方政府的相關(guān)政策還沒(méi)有出臺(tái)，各大企業(yè)對(duì)于整縣制屋頂分布式項(xiàng)目大多為跑馬圈地，處于方案論證或框架設(shè)計(jì)階段，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，民營(yíng)企業(yè)因融資難、收益低等問(wèn)題還在觀望。整縣制屋頂分布式光伏項(xiàng)目主要分為三類，工商業(yè)屋頂分布式、公共事業(yè)屋頂分布式、居民屋頂分布式。

工商業(yè)屋頂、公共事業(yè)屋頂分布式項(xiàng)目裝機(jī)容量一般在1~3MW，戶用分布式裝機(jī)一般在1MW以下，投資額一般在200~900萬(wàn)。一般情況下，縣級(jí)分布式以居民屋頂分布式居多。居民屋頂分布式建設(shè)受屋頂承載能力差異大、建設(shè)規(guī)模小、房屋所屬權(quán)多、電費(fèi)結(jié)算難、居民積極性不高、過(guò)于分散、電網(wǎng)接入受限、運(yùn)維費(fèi)用高、項(xiàng)目收益低等多重因素限制，投資者面臨前期開(kāi)發(fā)耗時(shí)長(zhǎng)，資金籌措難，融資費(fèi)用高、收益率低等多重風(fēng)險(xiǎn)。銀行對(duì)于此類項(xiàng)目審批嚴(yán)格，審批時(shí)間較長(zhǎng)，甚至不予貸款，出現(xiàn)因融資不到位造成項(xiàng)目不能落地的現(xiàn)象。

958號(hào)文出臺(tái)后，對(duì)整縣制屋頂分布式光伏項(xiàng)目的融資開(kāi)創(chuàng)了新模式。958號(hào)文提出首次提出光伏發(fā)電項(xiàng)目可在4個(gè)直轄市和29個(gè)人口凈流入大城市、跨區(qū)域多地多項(xiàng)目打包申請(qǐng)REITs，能源基礎(chǔ)設(shè)施以風(fēng)電、光伏發(fā)電等新能源設(shè)施為主，試點(diǎn)范圍明確限定在4個(gè)直轄市和29個(gè)人口凈流入大城市。

整縣制分布式可跨區(qū)域多地多個(gè)項(xiàng)目打包申請(qǐng)REITs模式。打包項(xiàng)目納入全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)后，可直接報(bào)送國(guó)家發(fā)改委，雖仍須附項(xiàng)目所在地省級(jí)發(fā)展改革委意見(jiàn)但無(wú)需由省級(jí)發(fā)改委轉(zhuǎn)報(bào)。申請(qǐng)REITs的企業(yè)須有當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于10億元的存量資產(chǎn)，存量項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間“原則3年”，如已能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，可適當(dāng)放寬的要求，運(yùn)營(yíng)期要有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，來(lái)源合理分散；首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項(xiàng)目，并新增可擴(kuò)募不低于首發(fā)兩倍規(guī)模的規(guī)模要求。90%（含）以上的凈回收資金（指扣除用于償還相關(guān)債務(wù)、繳納稅費(fèi)、按規(guī)則參與戰(zhàn)略配售等的資金后的回收資金）應(yīng)當(dāng)用于在建項(xiàng)目或前期工作成熟的新項(xiàng)目。

整縣制分布式光伏采用REITs模式融資有如下特點(diǎn)：一是光伏企業(yè)已持有20MW及以上的清潔能源資產(chǎn)，原則上并網(wǎng)發(fā)電3年以上，電費(fèi)結(jié)算良好，投資收益較好，可滿足未來(lái)3年凈現(xiàn)金流分派率不低于4%的要求；二是持有整縣制分布式光伏項(xiàng)目的企業(yè)，越來(lái)越集中在央企和大型國(guó)有企業(yè)，有經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，資金風(fēng)險(xiǎn)可控；三是權(quán)益類的REITs資金來(lái)源于全社會(huì)，比起剛性債務(wù)有更廣泛的籌資渠道，到期只需分紅不需還本，資金成本更低，可降低債務(wù)杠桿，增加企業(yè)現(xiàn)金流；四是對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率與國(guó)資委要求限額相近的企業(yè)，采用REITs融資模式，可降有效低企業(yè)負(fù)債率。

近年來(lái)，光伏發(fā)電、風(fēng)電等清潔能源發(fā)展較快，形成了大量?jī)?yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，截至2020年底，僅光伏和風(fēng)電兩個(gè)領(lǐng)域存量項(xiàng)目規(guī)模就達(dá)2.6萬(wàn)億，開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)已具備較好條件。

原標(biāo)題：整縣分布式光伏創(chuàng)新融資模式——REITs